商业地产运营模式分析（中外地产合作开发模式）

一、单纯出租模式。

1、零散出租，各自经营。

这种经营模式下，开发商并不出售物业的产权。而是将物业分割开来，在确定了经营主体的情况下，对各个商铺进行分开招商，租期一般为3年，期满之后视经营情况双方协商是否续签合同。物业的管理方为统一管理，通常会为租户同一办理营业执照等相关手续。

这一模式一般都被大型专业批发市场所釆用，例如武汉的广博屯电脑市场、大智路手机世界等等。

◆优点：

物业管理方议价能力强，可以实现持续稳定的资金流；物业升值空间大，一旦形成品牌效应，物业价值将会迅速增加；租期时间较短，能够及时调整经营思路。

◆缺点：

项目资金投入大，资金回笼速度较慢；前期市场定位难度较大，一旦定位不准，损失巨大；前期招商难度大；对项目管理经营能力要求髙，商户数量多，日常管理难度大。

2、整体出租，整体经营。

这种经营模式下，开发商并不出售物业，而是选择将物业整体打包出租或者大面积分割出租两种形式。

整体打包出租是指，开发商将整个物业经营权完整的交给某家企业，该企业独立规划、运营，开发商不予干涉，只是每年根据合同协议向经营方收取租金。采取这种模式的开发商往往是实力雄厚，同时没有自己的专业商业运营团队，其主业往往是房地产开发。

◆优点：

模式简单，开发企业一劳永逸，不需要建立专业的经营团队，也不需要为物业的经营投入精力，承担风险，每年收取固定收益；物业产权在手，可以通过抵押等方式融资，有利于资金获取；物业的升值空间较大；

◆缺点：

项目收益低，回报率一般都在3%-5%之间；租期较长，一般都是10-20年，套现难度大。

该种模式的适用类型为：

企业以住宅开发为主业，缺乏商业项目经营管理团队和经验，但是实力强大，有长远战略规划；规模相对较小，经营类型趋向保守的开发商。

大面积分割出租是指将整个物业分割成面积较大的几个部分，分别租给经营能力较强，经营规模较大的商户。中型购物中心通常采用这一模式。

相对于整体出租，有如下优缺点：

◆优点：

议价能力较强，租金收益相对较高；分散风险，当某一个商户经营失败时，开发商可以迅速对应，不会对项目整体造成较大影响。

◆缺点：

项目整体规划难度较大、定位难；招商要求较高，需要较强的甄别能力；需要项目管理专业团队对日常经营进行管理。

二、单纯出售模式。

1、整体出售。

这种模式下，商业项目的开发商仅仅是对项目的载体——建筑物进行开发，严格意义上来说，这并不是商业地产。

采取这一模式的，往往是对商业项目不熟悉、没有兴趣，不打算进入这一领域，或者是企业实力较弱，资金压力较大的开发企业。

◆优点：

大大缓解资金压力，对资金不够雄厚的企业，短期见效快；能够快速回笼资金，减少商业风险。

◆缺点：

失去了项目的所有权，只是充当了项目开发角色，并未真正进入商业项目。

2、零散销售、统一经营。

所谓零散销售，是指“商铺全零售”或者“商铺产权全零售”。这种模式主要应用于商业街项目或者专业批发市场等大型商业地产项目，其中商业街最为多见。

“商铺全零售”是运营商（开发商）将项目整体划分为若干个面积相等或者不相等的中小型商铺，然后以类似于出售住宅地产的方式，购买者购买之后拥有商铺的产权，可以自己经营，也可以转租给其他人，获取收益。但是项目的运营方对项目具有管理权，所有商铺必须服从运营方的统一管理。

在此基础上，近几年又演化出“售后返租”（售后回租）这一模式。投资者在购买商铺产权之后，开发商和投资者约定，以一定的价格租用购买者的商铺。

“商铺产权全零售”是指，项目运营方（开发商）将项目产权分割成若干份，投资者通过购买产权而不是实际的商铺的方式入股项目，成为股东。获得产权之后，依据项目的运营情况获得相应的收益，其中，项目的运营方负责项目的整体运营管理。

◆优点：

开发商能够快速收回投入的资金，缓解资金压力，加快资金周转；虽然出售了产权，但是掌握管理权，有利于统一经营，打造项目品牌。

◆缺点：

物业整体被分割为若干部分，增加了管理难度，一旦管理不善，可能损害业主利益，引发矛盾。

3、零散销售、各自经营。

这种模式与前一种相异之处在于，运营商（开发商）不再对整个商业项目进行统一管理，由商户自行安排经营项目，运营方只是提供最基本的管理服务。

这种模式通常比较适合档次定位较低、规模较小的商业街。

◆优点：

有利于资金快速回笼。

◆缺点：

整体性差，不能形成品牌效应；缺乏主力店，容易成为假冒伪劣商铺聚集地。

三、租售结合模式。

1、售后返租模式。

这种模式是先将物业出售给投资人，然后和投资人约定以一定的价格或者租金回报的形式，取得物业的使用权。这样开发商既能通过出售商铺收回投资款，缓解资金压力，加快资金周转，降低风险，又能通过运营物业获得额外的收益。

◆优点：

出售物业之后，经营权仍然得到统一，有利于整体经营；

◆缺点：

所有权的分割，为日后，尤其是合同到期之后，需要面临重新选择经营方式的问题，增加了运营成本。

2、部分出售部分出租模式。

这种模式目前在国内比较流行，开发商通过出售部分物业，回笼部分资金，然后将剩余部分物业交给专业的运营团队负责运营。这个运营团队可以是自己组建，也可以是从外面聘请而来。

现在大型商业上面很多采用这种模式，业内称之为“地产大湾+商业巨头”模式。即：开发商在项目立项之后，立即与知名的商业企业达成协议，依据这些商业巨头的需要，结合自身的项目规划，科学合理的确定项目建设。在完成与商业巨头的合作之后，剩下的才店铺则灵活处置，能卖则卖，不能卖就租。

◆优点：

能够在项目开始之前就完成大部分招商工作，减少日后招商成本，降低项目风险；借助商业巨头的品牌效应，有利于剩余物业的招商；合理的市场定位、品牌定位能够减少资源浪费，降低开发运营成本。

◆缺点：

商业巨头普遍都是采用租用物业的形式进行经营，因此投资回收期较长，未来不确定性增加，一定程度上提高了运营风险。

国外商业地产主要开发运营模式

国外商业地产开始较早，经过数十年的发展，已经形成了稳定的发展模式，其经营模式主要分为出售产权和不出售产权两种。一般而言，大型商业地产项目普遍采用出租模式，而中小型项目体量小，处置灵活，经营风险相对也较小，所以两种模式兼而有之。

1、大型商业地产开发运营模式。

这种类型的商业地产项目体量庞大，占地面积往往在10万平方米以上。投资主体较多，包括：开发商、投资商、运营管理方、房地产信托及产业基金。这些投资者往往资金实力雄厚，因为这类商业地产项目虽然收益回报大，但是投资规模大、运营风险高，对投资者的资金要求相应的也高，实力较弱的投资者一般不会被允许进入。

大型商业地产项目普遍采取只租不售的方式，他们通过对物业的长期持有，获取长久收益。开发商控制物业的产权，将物业的经营权交给专业的管理公司管理，通过专业公司有效运作，打造物业品牌，提高物业价值，从而提高物业租金以及周边区域地块价格，获取额外利益。

这类商业地产项目最大的特点在于专业。无论是开发商、投资机构还是运营管理方，都是经验丰富极具竞争力的专业机构，同时这些项目参与者无论是规模还是业内影响力，都能为项目的建设、发展提供帮助。正是因为资金雄厚、运作专业，所以虽然风险较大，这种运营模式依然被国外大型商业地产项目定为首选模式。

2、中型商业地产开发运营模式。

中型商业地产项目一般规模在3-10万平方米左右。项目的投资方除了与大型项目相似的投资机构外，还有以个人为主的商铺投资者以及资金相对较弱的小型投资机构。个人商铺投资者在欧美等具有成熟发达的资本债券市场并不多见，以美国为例，个人投资者更倾向于将资金交给专业的房地产投资信托机构，由他们具体运作，间接的投资商业地产。

相对而言，泰国等东南亚国家的投资者更愿意个人之间投资商铺，造成这一差异的主要原因大概有两点：一是欧美国家有成熟的资本债券市场，投资渠道众多，操作机构非常专业，而东南亚国家这一市场并不发达；二是传统观念造成的，东南亚国家有购房置业的传统习惯。个人投资者和小型投资机构的参与，有利于资金回笼，加快资金周转速度，有效的环节项目开发商的资金压力。

中型商业地产项目不论是投资规模还是经营规模都相对较小，较小的风险也决定了其灵活性大于大型商业地产项目，因此既能够向大型商业地产一样采取出租的模式长期持有，也可以采用短期操作，出售产权，快速获取收益。其中出售产权的操作方式中，还有“售后返租”的模式。出售产权后，虽然物业仍然可以采取统一管理、统一经营的形式，但是由于没有产权，控制力度会减弱，可能会为长期的经营埋下隐患，因此针对这一问题，开发商往往采用“售后返租”模式，既能快速回笼资金，也能确保长期稳定经营。

3、小型商业地产开发运营模式。

小型商业地产项目一般指位于社区中心的商业项目，面积通常在3万平方米以下。由于它的规模小、资金投入小，风险也很小，因此受到包括个人投资者、机构投资者在内的各方的青睐。

这类商业地产项目经营非常灵活，有出售产权的，也有出租的，从经营效果来看，并没有很大区别。

综上所述，国外商业地产项目的运营方式虽然已经很成熟，形成了发展定式，但是也不是千篇一律的墨守成规，比如规模相对较小的中小型商业地产项目的操作模式中，既有出售产权模式，也有售后返租的形式，一切都是根据具体情况具体分析，非常灵活有效。

中外商业地产开发运营模式比较及问题分析

一、中外商业地产开发运营模式比较。

相较于国内商业地产开发运营，国外商业地产最大的特点在于两个方面：

—是重视项目前期规划，包括选址、定位、商圈辐射范围等对后期运营产生影响的因素；

二是重视项目的运营，通过极具专业背景的运营机构来操作运营，降低风险，提高收益。

这种经营不是简单的买和卖，而是将整个物业看成一个产业，希望通过长期持有，打造成具有品牌效应的企业。当前国外商业地产运作的主流，已经放弃了通过分割项目，出售产权，获取回报的住宅开发运营模式，而是采取通过对项目的成功经营，获取长期稳定的回报，并在此基础上，利用品牌形成的影响力，选择开展连锁经营或者将整个项目整体打包上市。

MALL OF AMERICA的成功运作就是一个具有代表性的例子。

MALL OF AMERICA位于美国中部，1992年开始投入运营，此项目并不是新建的，而是由一个废旧的体育场改建而成，总建筑面积500000平方米，典型的大型购物中心。相对于其他地区而言，美国中部地区属于经济欠发达地区，居民消费能力相对较弱，商业氛围也不够浓厚。

就是这样一个先天条件非常一般的商业项目，如今已经发展成为美国最大的shopping mall，拥有四个主力百货点，除去餐饮娱乐设施之外，商铺数量达到500多个，还有一个水底娱乐公园；固定员工数量1万多人，年均客流量在200万人次以上。

MALL OF AMERICA的成功有很多原因，其中非常重要的一个是它的经营理念。在项目建设初期，发商就制定的长期持有，将其大招成著名企业的计划，因此放弃了出售产权，快速回收资金的打算，而是选择与知名的商业企业合作，吸引优秀的商家和知名品牌入驻，包括snoopy、水上乐园等当时在美国都非常有影响力的企业和品牌，这些知名企业的入驻，迅速为商场打响了名声，赢得了社会的关注。通过专业团队的运营，MALL OF AMERICA经营的越来越好，有了品牌知名度，议价能力增强，项目的租金也逐渐增加，投入的成本也逐步收回。

二、我国商业地产开发运营存在的问题。

1998年以来，房地产被定位国民经济支柱产业之一，由于其高利润、低风险，引发了火爆的投资热潮，虽然经历了 2003年、2007年的低谷，现在依然是资金流向的重点行业。商业地产作为房地产的一个分支，在住宅地产市场竞争越来越激烈的情况下，吸引了众多投资者的目光。但是投资者只看到商业地产开发带来的高额利润，缺忽视了其中存在的问题。

1、资金来源。

商业地产开发企业开发项目的资金主要分为两个部分：一是自有资金；二是商业银行贷款。商业地产项目的开发建设往往需要巨大的资金投入，少则几亿，多则几十亿，同时商业项目资金回报周期长，这样的资金需求对开发企业是非常大的压力。有的开发企业虽然有好的开发项目，却因为资金问题只能寻求和其他企业共同开发或者干脆将项目放弃；有的企业因为项目资金需求大，预算不足而产生财务风险，导致企业面临破产。由此可知，商业地产项目能否成功开发运营，需要良好的技术，需要强大的管理能力，但更需要足够的资金做支撑，没有高超的筹资能力和使用资金的本领，一切都是空谈。

此外，开发企业除了要面对项目本身的资金来源问题，还需要面临其他因素的影响，例如资本市场的波动、国家宏观经济政策的变化。一旦市场流动性收紧，企业就很难从银行获得贷款，这无疑会让企业的资金链变得紧张。因此，确保资金来源的稳定性是商业地产开发企业需要面对的第一个重要问题

2、运营管理。

为了缓解资金压力，很多商业地产开发企业选择建了就卖的模式，即项目建设完成就以最快的速度将项目打散，分割开来出售，快速回笼资金，从而忽视了项目的后期运营管理。虽然前期销售情况很好，但是后期的经营却非常困难，出现招商混乱、产权管理难等问题，最后导致项目无法继续经营。此外，我国商业地产市场发展时间段，不够成熟，经营模式比较落后，又缺乏专业的商业地产管理机构，极大的提高了运营成本，严重影响项目的盈利水平。

3、战略发展。

目前国内大小房地产企业有十数力”之多，大部分企业都是没有发展战略的，只是赶上了国内房地产行业的“黄金十年”而大发其财。住宅地产利润开始下降之后，他们将眼光瞄准了商业地产，但是商业地产不同于住宅地产那样靠卖项目、卖产权获取利益，而是通过用心经营、长期持有来获取收益。它的目的不仅仅在于赚钱，更多的是通过项目打造品牌，赢得消费者的认可，为企业的长远发展打基础。但是很多进入商业地产的房地产企业并没有完整的发展战略，而是采取赚了钱就走的心态。这种缺乏战略考虑的行为，在商业地产领域，不仅会限制企业自身的未来发展，还会给进驻的商家的经营造成困难。

三、我国商业地产开发运营存在问题的原因。

1、盲目建设、无序开发。

马克思指出“10%的利润，资本就会被到处使用；50%的利润，资本就会铤而走险”。房地产也众所周知的高利润自然引发投资者蜂拥而至。很多投资者在不是十分了解商业地产、不明白商业地产与住宅地产的差异的情况下，用住宅地产开发经营的思路开发经营商业地产；盲目的上马大型购物中心、shopping mall以及国内成功的例子。因为缺乏专业商业地产开发团队，缺乏可靠的论证，项目选址、定位都不是十分准确；有的投资商看到某个项目运营的好，立即想方设法在其附近建设一个类似的项目，妄图通过“抢生意”的方式赚取，使得商业网点布局过于密集。一旦经营的不好，项目很可能成为烂尾楼，这种盲目的建设、无序的开发造成资源的严重浪费。我国的商业地产开始的较晚，到现在不过10多年的时间，有些开发商虽然没有专业团队运作，但是因为抢占了先机，也同样赚的盆满钵满。但是随着越来越多有着专业背景的国外商业地产商进入，国内这些靠着一股“狠劲”在这一领域拼杀的开发商，将面临着巨大的危险。

2、项目开发与运营相脱节。

商业地产项目资金投入大，回报周期长，未来的经营存在着很多的不确定性因素。很多开发商都是急功近利，把项目建设当成重点，抱着“卖完就走”的想法，快速收回资金，不在乎或者根本就没考虑过项目将来的运营。为了能够更快、更多的获取利益，将整个物业的面积分割出售。这样做的结果是整个物业产权被打散，给后期的运营带来极大困难，很多投资者因此被套牢。有的开发商虽然知道统一产权的重要性，选择整体出租或者分租的经营模式，将产权掌握在自己手里。奈何事前没有建设自己专业的运营团队，缺乏清晰明了的规划，项目运营依然不成功。

3、融资渠道单一。

目前商业地产项目开发主要的资金来自银行，企业自筹资金比例较低，一般在20—30%左右。对银行资金的过分依赖，使得商业地产项目面临着资金链断裂的风险，特别是当前房地产信贷规模收紧，市场流动性减弱的情况下。因此，从这个角度来说，商业地产单一的融资渠道对其发展是非常不利的。

4、经验不足、人才紧缺。

我国商业地产发展时间不长，开发商大多数都是房地产开发企业尤其是住宅开发企业转变而来，无论是开发思路还是经验，更多的是依据过往的，再有就是简单的学习国外的成功经验，依葫芦画瓢，慢慢摸索，这样一来，势必会走很多弯路，造成很多浪费。另一方面，我们有房地产开发的专业人才，也有商业领域优秀代表，但是地产和商业结合所需要的复合型人才就非常少了。造成这一现象的主要有两个原因，其一是大多数高等院校尚未开设这方面的专业课程，未能培养专业人才；其二是商业地产领域既能实干又能总结经验并能系统的表达出来的人太少。

5、城市规划不合理。

政府对城市的商业网点规划不合理，为了促进当地经.济发展、城市形象的提升，不顾实际的经济状况、市民的消费能力，一味的上马大型商业项目，从而导致大量商铺闲置，给企业的发展带来困难。

文章来源：飙马商业地产综合

特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：

1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；

2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；

3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；

4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；

5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。